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  부동산 정책, 세 가지 구조만 이해하면 흐름이 보인다 부동산 투자를 시작하려는 사람들이 가장 어렵게 느끼는 부분 중 하나가 '정책'입니다. 새로운 규제가 발표될 때마다 생소한 용어와 복잡한 구조에 막혀 전체 방향을 파악하기 어렵습니다. 그러나 부동산 정책은 '세금', '대출', '공급' 세 가지 축을 중심으로 작동합니다. 이 구조를 이해하면 새로운 정책이 나와도 스스로 방향성을 읽어낼 수 있습니다. 첫째, 세금 정책: 수요를 조절하는 가장 직접적인 수단 부동산 관련 세금은 거래 단계에 따라 세 가지로 구분됩니다. 취득세는 주택을 매입할 때 한 번 부과됩니다. 현행 기준으로 1주택자는 주택 가격에 따라 1~3%, 다주택자는 최대 12%의 취득세율이 적용됩니다. 취득세율이 높아질수록 초기 진입 비용이 증가해 투자 수요가 억제되는 효과가 나타납니다. 보유세는 주택을 보유하는 기간 동안 매년 부과됩니다. 재산세와 종합부동산세(종부세)가 이에 해당하며, 종부세는 공시가격 기준 일정 금액을 초과하는 주택 보유자에게 추가로 부과됩니다. 보유 비용이 높아지면 다주택 보유의 경제적 유인이 줄어들어 매물 출회를 유도하는 효과를 기대할 수 있습니다. 양도소득세는 주택을 매도할 때 발생한 차익에 부과됩니다. 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 다주택자 중과세율 적용 시 기본세율에 최대 30%포인트가 가산됩니다. 다만 양도세가 지나치게 높아지면 매도 자체를 꺼리는 '잠김 효과(Lock-in Effect)'가 발생해 오히려 시장 매물이 줄어드는 역효과가 나타나기도 합니다. 둘째, 대출 규제: 시장에 유입되는 자금 총량을 제어하는 장치 대출 규제의 핵심 지표는 LTV와 DSR 두 가지입니다. LTV(주택담보대출비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 예를 들어 LTV 70%가 적용되면 5억원짜리 주택 매입 시 최대 3억 5,000만원까지 대출이 가능합니다. LTV가 낮...